Nghị quyết số 21-NQ/TW: Biến đất đai thành nguồn lực phát triển

Một trong những định hướng đáng chú ý của Nghị quyết số 21-NQ/TW (Nghị quyết 21) là Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ; đồng thời bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.

Trao đổi với Báo Công Thương, PGS.TS. Nguyễn Văn Phương, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội, cho rằng nội dung này cho thấy sự thay đổi đáng chú ý trong tư duy xây dựng chính sách. Nếu như trước đây đất đai chỉ được nhìn nhận là nguồn thu cho ngân sách, thì nay Nghị quyết 21 đã đặt đất đai vào đúng vị trí của một nguồn lực phát triển.

Phản ánh đúng giá trị sử dụng

Theo PGS.TS Nguyễn Văn Phương, sự chuyển dịch trong nhận thức về vai trò đất đai không có nghĩa Nhà nước sẽ hạ giá đất trong mọi trường hợp. Vấn đề cốt lõi là thiết kế mức giá phù hợp với mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, để doanh nghiệp có cơ sở tính toán phương án đầu tư trong trung hạn và dài hạn.

Yêu cầu "chi phí đầu vào hợp lý" cần được hiểu trong một mối quan hệ cân bằng. Định giá đất cần phản ánh đúng giá trị sử dụng, nếu quá thấp ngân sách có thể thất thu. Nhưng nếu quá cao, sẽ làm tăng gánh nặng tài chính, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, hiệu quả sản xuất của doanh nghiệp, nền kinh tế.

PGS.TS Nguyễn Văn Phương phân tích, các chi phí liên quan đến mặt bằng không chỉ phát sinh tại thời điểm ban đầu doanh nghiệp xây dựng, phát triển dự án. Tác động trực tiếp đầu tiên là chi phí tiếp cận, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê, bồi thường, giải phóng mặt bằng và các khoản giao dịch liên quan. Sau đó, doanh nghiệp còn phải tính đến nghĩa vụ duy trì trong suốt vòng đời dự án.

Tác động gián tiếp cũng không nhỏ. Biến động giá đất có thể phản ánh vào giá thuê nhà xưởng, kho bãi, dịch vụ logistics, mặt bằng thương mại, và được chuyển tiếp vào giá thành sản phẩm.

Đáng lưu tâm hơn là yếu tố bất định. Một khi chi phí liên quan đến quỹ đất tăng đột ngột hoặc khó dự báo, doanh nghiệp sẽ gặp trở ngại trong xây dựng phương án tài chính, ký kết hợp đồng dài hạn và xác định mức giá chào bán. Điều này có thể làm suy giảm lợi thế của địa điểm đầu tư so với những thị trường có chính sách ổn định hơn.

Trong các nhóm chịu ảnh hưởng, doanh nghiệp sản xuất cần diện tích lớn, doanh nghiệp nhỏ và vừa, đơn vị hoạt động trong khu công nghiệp và lĩnh vực logistics thường đối mặt với sức ép rõ nét nhất.

Khối nhỏ và vừa có năng lực vốn hạn chế, ít dư địa hấp thụ biến động. Trong khi đó, công nghiệp và logistics phụ thuộc vào quỹ đất rộng, vị trí thuận lợi cùng sự ổn định của giá thuê nhà xưởng, kho bãi. Bởi vậy, sự hợp lý không chỉ nằm ở mức giá tuyệt đối, mà còn thể hiện ở khả năng dự báo trong suốt quá trình triển khai dự án.

Hỗ trợ phải có tiêu chí và điều kiện ràng buộc

Vẫn theo PGS.TS Nguyễn Văn Phương, chủ trương bảo đảm đầu vào hợp lý cũng không đồng nghĩa với ưu đãi tràn lan. Nếu chính sách được áp dụng thiếu chọn lọc, nguy cơ thất thu ngân sách, sử dụng đất kém hiệu quả và phát sinh cơ chế xin - cho là điều khó tránh khỏi.

"Việc thiết kế giá đất và tiền thuê cần tuân thủ nguyên tắc 'hỗ trợ đúng đối tượng, đúng mục đích, đúng thời hạn'. Đối tượng được ưu tiên phải là các dự án sản xuất, kinh doanh thực chất, khai thác mặt bằng hiệu quả, tạo việc làm và có giá trị gia tăng rõ ràng.  Ngược lại, những trường hợp giữ đất chờ tăng giá, chậm triển khai hoặc sử dụng sai mục đích phải bị loại khỏi phạm vi thụ hưởng", ông Phương cho hay.

Mặt khác, để hạn chế việc xét duyệt theo từng hồ sơ riêng lẻ, chính sách nên dựa trên hệ thống tiêu chí định lượng và được công khai từ trước. Những căn cứ có thể xem xét gồm ngành nghề ưu tiên, tỷ lệ sử dụng đất, tiến độ đầu tư, mức đóng góp về việc làm, công nghệ, xuất khẩu và liên kết chuỗi.

Ưu đãi cũng cần được thiết kế theo một khung thống nhất, có giới hạn về thời gian và gắn với cam kết cụ thể. Nếu dự án không đáp ứng yêu cầu, cơ quan quản lý phải có cơ chế thu hồi phần hỗ trợ. Cách làm này vừa bảo đảm nguồn lực đến đúng nơi cần thiết, vừa thu hẹp khoảng trống cho sự thỏa thuận tùy nghi giữa doanh nghiệp và cơ quan có thẩm quyền.

Phân quyền đi kèm với dữ liệu thống nhất

Theo định hướng của Nghị quyết: Trung ương ban hành tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp; địa phương chịu trách nhiệm quyết định giá đất. Theo ông Phương, sự phân công này là hợp lý bởi mỗi địa bàn có đặc điểm thị trường và điều kiện phát triển khác nhau.

Tuy nhiên, quyền chủ động của địa phương phải đi cùng cơ chế kiểm soát. Nếu thiếu căn cứ thống nhất, mức giá giữa các tỉnh, thành có thể xuất hiện chênh lệch bất hợp lý, làm gia tăng rủi ro đối với nhà đầu tư.

Vì vậy, PGS.TS Nguyễn Văn Phương cho rằng cần hình thành hệ thống dữ liệu quốc gia liên thông thông tin về giao dịch đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản. Đây là cơ sở để đối chiếu, kiểm tra kết quả định giá, đồng thời hạn chế việc xác định mức thu dựa trên dữ liệu thiếu đầy đủ.

Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, căn cứ tính tiền thuê cùng các khoản liên quan cũng phải được công bố định kỳ và có giải trình rõ ràng. Sự minh bạch không chỉ phục vụ công tác giám sát, mà còn giúp doanh nghiệp dự báo nghĩa vụ tài chính trong nhiều năm.

Theo vị chuyên gia, một cơ chế kiểm soát hiệu quả nên gồm ba lớp: chuẩn hóa phương pháp định giá; giám sát chéo bằng dữ liệu thị trường; hậu kiểm độc lập đối với những địa phương có biến động bất thường.

Đưa đất bỏ hoang trở lại nền kinh tế

Bên cạnh yêu cầu hoàn thiện cơ chế định giá, Nghị quyết còn định hướng nghiên cứu áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng và xây dựng cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch.

PGS.TS. Nguyễn Văn Phương đánh giá đây là những công cụ cần thiết để làm tăng chi phí của hành vi găm giữ, qua đó giảm động cơ đầu cơ và giải phóng nguồn lực cho sản xuất.

Về nguyên tắc, khi việc để đất trống trở nên tốn kém hơn lợi ích kỳ vọng từ tăng giá, nguồn lực sẽ có xu hướng dịch chuyển sang những chủ thể thực sự có nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên, chính sách chỉ phát huy tác dụng khi đáp ứng ba điều kiện.

Trước hết, dữ liệu phải đủ đầy để phân biệt đất bị bỏ hoang với trường hợp dự án đang trong chu kỳ đầu tư hợp pháp. Tiếp đó, pháp luật cần quy định rõ ngưỡng, thời hạn và diện miễn trừ, tránh tình trạng vận dụng tùy tiện. Cuối cùng, chế tài phải đủ mạnh và được thực thi nhất quán; nếu không, quy định dễ chỉ tồn tại trên giấy hoặc tạo thêm khoảng trống xin - cho.

Quá trình sửa đổi Luật Đất đai vì thế không thể chỉ tập trung vào một công cụ đơn lẻ. Giá đất, thuế, quy hoạch, đấu giá, bồi thường và các quy định liên quan phải được điều chỉnh đồng bộ.

"Nếu chỉ chỉnh một khâu mà không sửa toàn bộ chuỗi chính sách, doanh nghiệp vẫn sẽ chịu chi phí bất định, còn ngân sách có thể thất thu ở chỗ này nhưng lại tăng méo mó ở chỗ khác", ông Phương nhận định.

Yêu cầu bảo đảm đầu vào hợp lý không phải là một chủ trương giảm giá đất đơn thuần. Nội hàm quan trọng hơn nằm ở việc xây dựng cơ chế minh bạch, có thể dự báo; hỗ trợ đúng đối tượng; kiểm soát được đầu cơ và thúc đẩy sử dụng hiệu quả.

Khi những điều kiện ấy được đáp ứng, chính sách đất đai mới có thể đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp, bảo đảm nguồn thu ngân sách và góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.