Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Bổ sung 4 nội dung mới

Sáng 22/10, tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, trình bày Tờ trình về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật.

Sửa đổi tổng thể, thay thế Luật năm 2023

Trình bày Tờ trình, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nêu, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Sau gần 2 năm thực hiện, Luật bộc lộ một số nội dung cần sửa đổi để phù hợp với việc sắp xếp địa giới hành chính, tổ chức lại bộ máy, mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và các luật liên quan mới được sửa đổi. Nghị quyết số 190/2025/QH15 yêu cầu xử lý các quy định chịu tác động của việc sắp xếp bộ máy, hoàn thành trước ngày 01/3/2027. Chính phủ xác định việc sửa đổi tổng thể để thay thế Luật năm 2023 là hết sức cần thiết.

Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Dự thảo được xây dựng theo hướng thể chế đầy đủ chủ trương của Đảng, trong đó có Nghị quyết số 21-NQ/TW; phân cấp, phân quyền; cắt giảm điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính; đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng minh bạch, dự báo, điều tiết thị trường; Luật chỉ quy định nội dung khung, mang tính nguyên tắc. So với Luật năm 2023 (10 chương, 83 điều), dự thảo giảm 22 điều.

Dự thảo bổ sung 4 nội dung mới: khung quy trình giao dịch bất động sản; mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản thuộc phạm vi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở; cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên; mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng.

Về phân cấp, phân quyền, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Dự thảo bãi bỏ nhiệm vụ thanh tra của Bộ Xây dựng để thống nhất với Luật Thanh tra năm 2025; chuyển nhiệm vụ của chính quyền cấp huyện cho Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bãi bỏ nhiều điều kiện với sàn giao dịch, môi giới

Dự thảo cắt giảm 7 điều kiện đầu tư kinh doanh. Với sàn giao dịch bất động sản, dự kiến bãi bỏ các điều kiện về tên doanh nghiệp; yêu cầu người quản lý, điều hành sàn hoàn thành khóa đào tạo; yêu cầu sàn thành lập, đăng ký hoạt động theo Điều 54 và phải ban hành, công khai quy trình giao dịch. Với dịch vụ môi giới và dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản, bãi bỏ điều kiện phải thành lập doanh nghiệp theo khoản 5 Điều 9.

Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh được lược bỏ, đơn giản hóa, gồm: nhà ở, công trình có sẵn (Điều 14); nhà ở, công trình hình thành trong tương lai (Điều 24); đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án; chuyển nhượng dự án (Điều 40). Giữ nguyên điều kiện chuyển nhượng hợp đồng (Điều 50) và yêu cầu đối với cơ sở đào tạo hành nghề môi giới, điều hành sàn (Điều 69).

Dự thảo cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, gồm 1 thủ tục đăng ký khai thác dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh (theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP) và 3 thủ tục cấp mới, cấp lại Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch, thực thi Quyết định số 1757/QĐ-TTg ngày 18/8/2025. Đồng thời, 7 thủ tục được đơn giản hóa, như cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, chuyển nhượng dự án, thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua.

Đáng chú ý, khoản 3 Điều 34 dự thảo quy định hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được công khai trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi áp dụng và không phải đăng ký, công khai theo pháp luật khác. Chủ đầu tư dự án trên quỹ đất thanh toán dự án BT được đưa bất động sản vào kinh doanh khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc thực hiện bảo đảm bằng bảo lãnh. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, công trình xây dựng không gắn với chuyển quyền sử dụng đất.

Tập trung thảo luận 5 nhóm nội dung

Trình bày Báo cáo thẩm tra số 1513/BC-UBKTTC16 ngày 20/10/2026, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi nêu rõ, Ủy ban Kinh tế và Tài chính tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật.

Về quyền mua, thuê mua bất động sản của chủ thể có yếu tố nước ngoài, Ủy ban đề nghị làm rõ sự cần thiết mở rộng phạm vi bất động sản được mua, thuê mua; đánh giá kỹ tác động, bảo đảm thể chế đúng tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW. Cần làm rõ phạm vi quyền, điều kiện đăng ký và chuyển nhượng, ranh giới phần sở hữu với phần sử dụng chung; tiêu chí khu vực được tiếp cận và cơ chế kiểm soát chặt chẽ, bảo đảm quốc phòng, an ninh. Cơ chế cấp Giấy chứng nhận với nhà ở, công trình không gắn với quyền sử dụng đất cần được quy định cụ thể tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Với dự án BT (khoản 3 Điều 12), Ủy ban đề nghị dẫn chiếu chung đến pháp luật PPP thay vì nhắc lại quy định, tránh cách hiểu khác nhau.

Với bất động sản hình thành trong tương lai, Ủy ban đề nghị Luật quy định nguyên tắc quản lý khoản tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro; làm rõ yếu tố “tự nguyện” khi bên mua tự làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. Có ý kiến đề nghị phân biệt đặt cọc với huy động vốn, kiểm soát các khoản thu có bản chất huy động tiền trước thời điểm được phép.

Về chuyển nhượng dự án, Ủy ban đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn năng lực, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng có bên đủ năng lực muốn nhận chuyển nhượng và cam kết hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, tránh dự án đình trệ, lãng phí, thất thu ngân sách. Ủy ban đề nghị không yêu cầu thực hiện đồng thời hoặc nối tiếp 2 thủ tục có nội dung giao thoa, bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư.

Về hợp đồng, Ủy ban đề nghị nghiên cứu kỹ việc mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng; nếu chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro thì chưa quy định. Cần làm rõ quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu; trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị đại biểu Quốc hội tập trung thảo luận 5 nhóm nội dung: quyền của chủ thể có yếu tố nước ngoài; điều kiện kinh doanh trên quỹ đất BT; đặt cọc, phần 5% giá trị hợp đồng, bảo lãnh; chuyển nhượng dự án; chuyển nhượng hợp đồng, hợp đồng mẫu, công chứng.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng trên cơ sở kế thừa phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và làm rõ các trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật.